Die Denkmal-AfA ist einer der wenigen verbliebenen Steuerhebel, mit denen Immobilieninvestoren in kurzer Zeit erhebliche steuerliche Effekte erzielen können. Richtig eingesetzt, lassen sich Sanierungskosten in der Größenordnung von 100.000 € bis weit über 500.000 € vollständig (bei Vermietung) oder zu 90 % (bei Eigennutzung) über einen Zeitraum von 10 bis 12 Jahren steuerlich absetzen. Der Weg dorthin ist allerdings an strikte formale Voraussetzungen geknüpft – und der häufigste Fehler passiert, bevor der erste Handwerker anrückt.
Rechtsgrundlagen im Überblick
Drei Paragraphen bilden das Fundament der Denkmal-AfA. § 7i EStG regelt die erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden (Vermietung/Verpachtung). § 7h EStG enthält eine parallele Regelung für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten – die AfA-Staffelung ist identisch. § 10f EStG ermöglicht den Abzug als Sonderausgaben bei Eigennutzung, allerdings nur 90 % statt 100 %.
Das Bescheinigungsverfahren – Schritt für Schritt
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die zwingende Voraussetzung für die erhöhte Abschreibung. Ohne sie erkennt das Finanzamt keine Denkmal-AfA an. Der Ablauf gliedert sich in vier Phasen:
Phase 1 – Vorabstimmung: Vor Beginn jeglicher Bauarbeiten nehmen Sie Kontakt mit der unteren Denkmalbehörde auf und stimmen Art und Umfang der geplanten Sanierung ab. Diese Vorabstimmung ist verpflichtend – beginnen Sie ohne sie mit der Sanierung, ist der Anspruch unwiderruflich verloren.
Phase 2 – Denkmalrechtliche Genehmigung: Auf Basis der Abstimmung erteilt die Behörde eine denkmalrechtliche Erlaubnis oder stellt eine Unbedenklichkeitserklärung aus. Diese dokumentiert, welche Maßnahmen aus Denkmalschutzsicht erforderlich bzw. zulässig sind.
Phase 3 – Durchführung: Die Sanierung wird durchgeführt. Alle Kosten müssen lückenlos dokumentiert werden – aufgeschlüsselt nach begünstigten (denkmalerhaltend) und nicht begünstigten (z. B. reine Modernisierung) Maßnahmen.
Phase 4 – Bescheinigung: Nach Abschluss beantragt der Eigentümer die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG. Die Behörde prüft die Maßnahmen und stellt eine Bescheinigung aus, die Art und Höhe der begünstigten Aufwendungen ausweist. Diese Bescheinigung bindet das Finanzamt.
Zeithorizont: Das gesamte Verfahren von der Vorabstimmung bis zur Bescheinigung kann 6–18 Monate dauern. Planen Sie dies bei Ihrer Investitionsentscheidung ein.
Praxisbeispiel: Denkmalimmobilie in Leipzig
Ein Investor erwirbt eine Altbauwohnung in einem denkmalgeschützten Gründerzeithaus in Leipzig. Die Eckdaten: Kaufpreis 280.000 € (Grundstücksanteil 15 % = 42.000 €), bescheinigte Sanierungskosten 220.000 € und Vermietung mit einem persönlichen Steuersatz von 42 %.
| Position | Jährlich | Zeitraum | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Reguläre Gebäude-AfA (2 % von 238.000 €) | 4.760 € | 50 Jahre | 238.000 € |
| Denkmal-AfA Phase 1 (9 % von 220.000 €) | 19.800 € | Jahre 1–8 | 158.400 € |
| Denkmal-AfA Phase 2 (7 % von 220.000 €) | 15.400 € | Jahre 9–12 | 61.600 € |
| Gesamtabschreibung Jahr 1–8 | 24.560 € | ||
| Steuerersparnis Jahr 1–8 (× 42 %) | 10.315 € | 8 Jahre | 82.522 € |
Allein in den ersten 8 Jahren ergibt sich eine kumulierte Steuerersparnis von über 82.000 € – bei einer Gesamtinvestition von 500.000 €. Das entspricht einer Steuerquote von rund 16,5 % bezogen auf die Gesamtinvestition.
Typische Fallstricke
Die häufigsten Fehler bei der Denkmal-AfA betreffen die fehlende Vorabstimmung (Sanierung beginnt vor Abstimmung mit der Behörde – Anspruch komplett verloren), die falsche Kostenabgrenzung (nicht begünstigte Kosten werden als denkmalerhaltend deklariert – Bescheinigung wird gekürzt oder verweigert), den Nutzungswechsel (Wechsel von Vermietung auf Eigennutzung während des Abschreibungszeitraums) und die fehlende Dokumentation (mangelhafte Rechnungen oder Zuordnung der Kosten).
Kombination mit KfW-Förderung
Die Denkmal-AfA lässt sich grundsätzlich mit KfW-Förderprogrammen kombinieren – allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Tilgungszuschüsse der KfW mindern die abschreibungsfähigen Sanierungskosten. Hat die KfW beispielsweise einen Tilgungszuschuss von 25.000 € gewährt, reduzieren sich die für die Denkmal-AfA ansetzbaren Sanierungskosten um diesen Betrag. Bei zinsgünstigen KfW-Darlehen ohne Tilgungszuschuss besteht diese Kürzung nicht.
Für die genaue Berechnung der steuerlichen Wirkung nutzen Sie unseren Denkmal-AfA-Rechner.