AfA-Satz nach Baujahr, Kaufpreisaufteilung, Kaufnebenkosten und optionale Restnutzungsdauer – mit vollständigem Abschreibungsplan und Steuerersparnis.
↓ Gebäude-AfA jetzt berechnen| Jahr | AfA (gesetzlich) | Steuerersparnis | Kumulierte AfA |
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Die Abschreibung von Gebäuden unterscheidet sich grundlegend von der AfA beweglicher Wirtschaftsgüter. Während bei Maschinen oder Fahrzeugen die amtliche AfA-Tabelle die Nutzungsdauer vorgibt, sind die AfA-Sätze für Gebäude direkt im Gesetz festgelegt – in § 7 Abs. 4 EStG.
| Baujahr | AfA-Satz (linear) | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33⅓ Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a (neu) |
Maßgeblich ist das Datum der Fertigstellung (Baujahr), nicht das Kaufdatum. Die Erhöhung auf 3,0 % für Neubauten ab 2023 wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und gilt für alle Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden.
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar – der Grundstücksanteil nicht. Die Aufteilung muss gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Das BMF stellt dafür eine Arbeitshilfe (Excel-Tool) bereit, die auf dem Sachwert- und Ertragswertverfahren basiert. In der Praxis liegen Grundstücksanteile typischerweise zwischen 15 % (ländlich) und 40 % (Innenstadtlagen). Ein zu niedriger Grundstücksanteil wird vom Finanzamt regelmäßig beanstandet.
Wer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen kann als die gesetzliche Typisierung, profitiert von einem höheren AfA-Satz. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder ein anerkannter Gutachter kann die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes feststellen. Bei einem Altbau mit 25 Jahren Restnutzungsdauer steigt der AfA-Satz von 2,0 % auf 4,0 % – eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung. Ein solches Gutachten kostet typischerweise 1.500–3.000 € und amortisiert sich oft innerhalb des ersten Jahres.
Ausführliche Informationen zu allen Aspekten der Gebäude-AfA finden Sie in unserem Ratgeber Gebäude-AfA.
Der häufigste Fehler bei der Immobilien-AfA ist eine falsche Bemessungsgrundlage. So gehen Sie vor: Erstens die vollen Anschaffungskosten ermitteln, also Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Zweitens die Kaufpreisaufteilung durchführen, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nie das Grundstück; als Ausgangspunkt dient die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, bei ungünstigen Ergebnissen lohnt ein Sachverständigengutachten. Drittens den AfA-Satz nach Baujahr bestimmen (3 % ab 2023, 2 % für 1925 bis 2022, 2,5 % davor) oder per Restnutzungsdauer-Gutachten einen höheren Satz nachweisen. Genau diese Rechnung bildet der Rechner oben ab.
Dieser Rechner ist für vermietete Bestandsimmobilien gedacht. Für Neubauprojekte mit degressiver 5-%-AfA und § 7b-Sonderabschreibung nutzen Sie den Neubau-AfA-Rechner, für denkmalgeschützte Objekte mit 9-%- und 7-%-Staffeln den Denkmal-AfA-Rechner. Die Grundlagen aller Sätze und Sonderfälle erklärt der Ratgeber Gebäude-AfA.
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2,0 % für 1925–2022 und 3,0 % für ab 2023. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil und zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten.
Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Das BMF stellt eine Arbeitshilfe bereit; alternativ kann ein Gutachten erstellt werden.
Oft ja. Bei einem Altbau kann die Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein als die gesetzlichen 50 Jahre. Ein Gutachten kostet 1.500–3.000 € und kann den AfA-Satz verdoppeln. Die Amortisation erfolgt häufig im ersten Jahr.
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerkosten, die auf den Gebäudeanteil entfallen, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung erfolgt im gleichen Verhältnis wie die Kaufpreisaufteilung.
Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Gebäude-AfA von 5 % p.a. für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023. Der Satz wird auf den Restbuchwert angewendet; ein Wechsel zur linearen Methode ist möglich.
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der AfA ausgeschlossen. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, den die Kaufpreisaufteilung bestimmt.
Als Standardwerkzeug dient die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Weicht deren Ergebnis stark von den realen Wertverhältnissen ab, akzeptiert das Finanzamt auch ein Sachverständigengutachten oder eine im Kaufvertrag vereinbarte, plausible Aufteilung.
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