Berechnen Sie die erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten – für Vermietung (§ 7i) oder Eigennutzung (§ 10f), mit vollständigem Abschreibungsplan.
↓ Denkmal-AfA jetzt berechnen| Jahr | Reguläre Geb.-AfA | Denkmal-AfA | Gesamt | Steuerersparnis | Kum. Ersparnis |
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Die Denkmal-AfA gehört zu den attraktivsten steuerlichen Förderinstrumenten im Immobilienbereich. Sie erlaubt es, die Kosten für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude in einem deutlich verkürzten Zeitraum steuerlich geltend zu machen – bei Vermietung zu 100 %, bei Eigennutzung zu 90 %.
Die gesetzliche Grundlage hängt von der Nutzungsart ab. Bei vermieteten Denkmalobjekten greift § 7i EStG (bzw. § 7h für Sanierungsgebiete): Die bescheinigten Sanierungskosten werden über 12 Jahre abgeschrieben – in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 %. Bei eigennutzten Objekten ist § 10f EStG einschlägig: Hier werden 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre mit je 9 % als Sonderausgaben abgezogen.
| Merkmal | Vermietung (§ 7i) | Eigennutzung (§ 10f) |
|---|---|---|
| Absetzbare Sanierungskosten | 100 % | 90 % |
| Zeitraum | 12 Jahre | 10 Jahre |
| Staffelung | 8 × 9 % + 4 × 7 % | 10 × 9 % |
| Steuerliche Einordnung | Werbungskosten | Sonderausgaben |
| Zusätzlich reguläre Geb.-AfA | Ja | Nein * |
* Bei Eigennutzung entfällt die reguläre Gebäude-AfA, da keine Einkünfte aus Vermietung erzielt werden.
Begünstigt sind ausschließlich Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder für seine sinnvolle Nutzung erforderlich sind – also Fassadensanierung, Dach- und Fensterarbeiten, Erneuerung von Elektrik und Sanitär, Trockenlegung sowie energetische Maßnahmen (sofern denkmalgerecht). Nicht begünstigt sind reine Schönheitsreparaturen, Einrichtungsgegenstände und Kosten für Anbauten oder Aufstockungen.
Der häufigste Fehler: Die Abstimmung mit der Denkmalbehörde muss vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgen. Wer erst saniert und danach die Bescheinigung beantragt, verliert den Anspruch auf die erhöhte Abschreibung – vollständig und unwiderruflich.
Die Denkmal-AfA bezieht sich nur auf die Sanierungskosten. Auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises wird bei Vermietung daneben die reguläre Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gewährt. Beide Abschreibungen laufen parallel. Details finden Sie im Ratgeber Gebäude-AfA und im Immobilien-AfA-Rechner.
Der steuerliche Effekt ist besonders ausgeprägt bei hohem persönlichem Steuersatz, hohem Sanierungsanteil relativ zum Kaufpreis und langfristigem Anlagehorizont. Der ausführliche Ratgeber mit Rechenbeispielen, Bescheinigungsverfahren und Fallstricken findet sich auf der Denkmal-AfA Ratgeber-Seite.
Eine erhöhte steuerliche Abschreibung auf Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden. Vermieter schreiben über 12 Jahre 100 % ab (§ 7i), Eigennutzer über 10 Jahre 90 % (§ 10f).
Herstellungskosten für Baumaßnahmen zur Erhaltung des Baudenkmals, die vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt und nach Abschluss bescheinigt wurden. Keine Schönheitsreparaturen, Möbel oder Neubauten.
Ja, zwingend. Nachträgliche Anträge werden nicht anerkannt – die gesamte erhöhte Abschreibung entfällt. Dies ist der mit Abstand häufigste Fehler in der Praxis.
§ 7i: Vermietung, 100 % über 12 Jahre (8×9 % + 4×7 %), als Werbungskosten. § 10f: Eigennutzung, 90 % über 10 Jahre (10×9 %), als Sonderausgaben.
Ja, bei Vermietung. Die reguläre AfA bezieht sich auf den Kaufpreis (Gebäudeanteil), die Denkmal-AfA auf die Sanierungskosten. Beide laufen nebeneinander.
Hinweis: Die Inhalte dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung. Für die konkrete Umsetzung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater. Trotz sorgfältiger Recherche keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit. Stand: Februar 2026.
Die Denkmal-AfA entfaltet ihre volle Wirkung erst im Zusammenspiel mit Finanzierung, Kaufpreisstruktur und persönlicher Steuersituation. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.