Die Gebäude-AfA ist das zentrale steuerliche Instrument für Immobilieninvestoren. Sie entscheidet, wie schnell die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können – und damit, wie hoch die jährliche Steuerersparnis ausfällt. Anders als bei beweglichen Wirtschaftsgütern, deren Nutzungsdauer die AfA-Tabelle des BMF vorgibt, sind die AfA-Sätze für Gebäude direkt im Einkommensteuergesetz festgelegt.
AfA-Sätze nach Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG)
Das Gesetz unterscheidet drei Baujahrs-Staffeln für Gebäude im Privatvermögen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung):
| Fertigstellung | Linearer AfA-Satz | Nutzungsdauer | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre | Historische Altbauten |
| 01.01.1925 – 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre | Häufigster Fall in der Praxis |
| Ab 01.01.2023 | 3,0 % | 33⅓ Jahre | Neu durch JStG 2022 |
Für Gebäude im Betriebsvermögen (z. B. gewerblich genutzte Immobilien) gelten teilweise abweichende Regelungen nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG, die im Ergebnis aber zu denselben AfA-Sätzen führen.
Die Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar. Das Grundstück unterliegt als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut keiner AfA. Die korrekte Aufteilung ist daher von erheblicher steuerlicher Bedeutung – je niedriger der Grundstücksanteil, desto höher die AfA-Bemessungsgrundlage.
Das BMF hat eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht (Excel-Tool), die auf dem Sachwert- und Ertragswertverfahren basiert. In der Praxis weichen die tatsächlichen Verhältnisse oft deutlich von der BMF-Berechnung ab – insbesondere in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten. Ein Gutachten kann eine abweichende Aufteilung begründen, muss aber vom Finanzamt anerkannt werden. Der BFH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht alleinmaßgeblich ist und individuelle Besonderheiten berücksichtigt werden müssen.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Die gesetzlichen AfA-Sätze basieren auf typisierten Nutzungsdauern von 40 bis 50 Jahren. Bei vielen Altbauten liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich darunter – insbesondere wenn seit der Errichtung keine umfassende Sanierung stattgefunden hat. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger kann die kürzere Restnutzungsdauer gutachterlich feststellen, was den AfA-Satz erheblich erhöht.
Praxisbeispiel: Ein 1960 gebautes Mehrfamilienhaus hat eine gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren (2 % AfA). Ein Gutachter stellt eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren fest → AfA-Satz steigt auf 5,0 %. Bei 300.000 € Bemessungsgrundlage bedeutet das 15.000 € statt 6.000 € AfA pro Jahr – eine Differenz von 9.000 €, die bei 42 % Steuersatz jährlich ca. 3.780 € mehr Steuerersparnis bringt.
Degressive Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)
Das Wachstumschancengesetz hat mit § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt. Der Satz beträgt 5 % und wird – anders als die lineare Methode – auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet. Die degressive Gebäude-AfA gilt für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, bei Erwerb für den Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Vertrags (Kaufvertrag).
Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist möglich und meist ab dem 15.–20. Jahr sinnvoll, wenn die lineare Rest-AfA die degressive übersteigt.
Sonderfälle in der Praxis
Bei Erbschaft und Schenkung tritt der neue Eigentümer in die steuerliche Position des Vorgängers ein (§ 11d EStDV). Die AfA wird mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und der bisherigen Methode fortgeführt – es entstehen keine neuen Anschaffungskosten. Bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise eigengenutzt) wird die AfA nur für den vermieteten Anteil gewährt. Die Aufteilung erfolgt nach Wohn-/Nutzfläche. Bei Anschaffungsnahem Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) werden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb, die 15 % der Gebäude-AK übersteigen, den Anschaffungskosten zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben – nicht als Sofortaufwand.