AfA-Satz nach Baujahr, Kaufpreisaufteilung, Kaufnebenkosten und optionale Restnutzungsdauer – mit vollständigem Abschreibungsplan und Steuerersparnis.
↓ Gebäude-AfA jetzt berechnen| Jahr | AfA (gesetzlich) | Steuerersparnis | Kumulierte AfA |
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Die Abschreibung von Gebäuden unterscheidet sich grundlegend von der AfA beweglicher Wirtschaftsgüter. Während bei Maschinen oder Fahrzeugen die amtliche AfA-Tabelle die Nutzungsdauer vorgibt, sind die AfA-Sätze für Gebäude direkt im Gesetz festgelegt – in § 7 Abs. 4 EStG.
| Baujahr | AfA-Satz (linear) | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33⅓ Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a (neu) |
Maßgeblich ist das Datum der Fertigstellung (Baujahr), nicht das Kaufdatum. Die Erhöhung auf 3,0 % für Neubauten ab 2023 wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und gilt für alle Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden.
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar – der Grundstücksanteil nicht. Die Aufteilung muss gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Das BMF stellt dafür eine Arbeitshilfe (Excel-Tool) bereit, die auf dem Sachwert- und Ertragswertverfahren basiert. In der Praxis liegen Grundstücksanteile typischerweise zwischen 15 % (ländlich) und 40 % (Innenstadtlagen). Ein zu niedriger Grundstücksanteil wird vom Finanzamt regelmäßig beanstandet.
Wer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen kann als die gesetzliche Typisierung, profitiert von einem höheren AfA-Satz. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder ein anerkannter Gutachter kann die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes feststellen. Bei einem Altbau mit 25 Jahren Restnutzungsdauer steigt der AfA-Satz von 2,0 % auf 4,0 % – eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung. Ein solches Gutachten kostet typischerweise 1.500–3.000 € und amortisiert sich oft innerhalb des ersten Jahres.
Ausführliche Informationen zu allen Aspekten der Gebäude-AfA finden Sie in unserem Ratgeber Gebäude-AfA.
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2,0 % für 1925–2022 und 3,0 % für ab 2023. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil und zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten.
Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Das BMF stellt eine Arbeitshilfe bereit; alternativ kann ein Gutachten erstellt werden.
Oft ja. Bei einem Altbau kann die Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein als die gesetzlichen 50 Jahre. Ein Gutachten kostet 1.500–3.000 € und kann den AfA-Satz verdoppeln. Die Amortisation erfolgt häufig im ersten Jahr.
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerkosten, die auf den Gebäudeanteil entfallen, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung erfolgt im gleichen Verhältnis wie die Kaufpreisaufteilung.
Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Gebäude-AfA von 5 % p.a. für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023. Der Satz wird auf den Restbuchwert angewendet; ein Wechsel zur linearen Methode ist möglich.
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