Bei jedem Immobilienkauf zur Vermietung stellt sich dieselbe Frage: Wie viel vom Kaufpreis entfällt auf das Gebäude und wie viel auf Grund und Boden? Die Antwort entscheidet unmittelbar über Ihre Steuerlast, denn abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Wenige Prozentpunkte Unterschied in der Aufteilung bedeuten über die Haltedauer schnell fünfstellige Beträge an AfA-Volumen.
Kaufpreisaufteilung-Rechner
Verhältnismethode nach BFH: Boden- und Gebäudewert getrennt eingeben (z. B. aus BMF-Arbeitshilfe, Gutachten oder Bodenrichtwert × Fläche), der Rechner verteilt Kaufpreis und Nebenkosten im Wertverhältnis.
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Verhältnismethode gemäß BFH-Rechtsprechung. Boden- und Gebäudewert stammen idealerweise aus der BMF-Arbeitshilfe oder einem Sachverständigengutachten. Ergebnis ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung.
Die Verhältnismethode: So rechnet der BFH
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (grundlegend Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97) wird der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufgeteilt. Beide Werte werden also getrennt ermittelt, anschließend wird der tatsächlich gezahlte Preis (plus Erwerbsnebenkosten) im selben Verhältnis verteilt. Ausdrücklich unzulässig ist die verbreitete Restwertmethode, bei der einfach der Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen und der Rest dem Gebäude zugeschlagen wird; sie verschiebt jede Über- oder Unterzahlung komplett in den Gebäudeanteil.
Den Bodenwert liefert der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses (öffentlich einsehbar über die BORIS-Portale der Länder) multipliziert mit der Grundstücksfläche, bei Eigentumswohnungen anteilig nach Miteigentumsanteil. Den Gebäudewert schätzt das Finanzamt standardmäßig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nach einem typisierten Sachwertverfahren aus Baujahr, Wohnfläche und Gebäudeart.
Wenn die BMF-Arbeitshilfe ungünstig rechnet
Die Arbeitshilfe ist ein Hilfsmittel, kein Gesetz. Der BFH hat klargestellt, dass sie die realen Wertverhältnisse nicht immer abbildet, vor allem in Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten, wo sie den Gebäudeanteil systematisch drückt. Wer ein unplausibles Ergebnis erhält, hat zwei Hebel: ein Sachverständigengutachten (Kosten meist 1.500 bis 3.000 €, die sich bei größeren Objekten schnell amortisieren) oder eine bereits im Kaufvertrag vereinbarte, nachvollziehbare Aufteilung, die von den Gerichten grundsätzlich anerkannt wird, solange sie die Realität widerspiegelt.
So rechnet die BMF-Arbeitshilfe intern
Die Arbeitshilfe ist ein Excel-Tool der Finanzverwaltung, das Boden- und Gebäudewert in einem typisierten Verfahren schätzt. Seit der Überarbeitung nach dem BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) prüft sie die Verfahren in fester Reihenfolge: zuerst das Vergleichswertverfahren (wenn Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum vorliegen), dann das Ertragswertverfahren (Standard bei vermieteten Renditeobjekten, auf Basis der tatsächlichen oder ortsüblichen Miete), und erst als Auffanglösung das Sachwertverfahren. Wichtig zu wissen: Liegt die tatsächliche Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen, rechnet die Arbeitshilfe mit der üblichen Miete weiter. Das Ergebnis ist ausdrücklich eine qualifizierte Schätzung, die sich mit sachverständiger Begründung widerlegen lässt.
Die beste Strategie: Aufteilung schon im Notarvertrag
Der stärkste Hebel liegt vor dem Kauf. Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich maßgeblich, solange sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und keine Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft bestehen. In der Praxis akzeptieren Finanzämter reine Vertragsklauseln ohne Begründung allerdings zunehmend seltener; belastbar wird die Vereinbarung, wenn ihr eine nachvollziehbare Herleitung zugrunde liegt, idealerweise ein vor dem Erwerb erstelltes Kurzgutachten, dessen Gebäudewertanteil direkt in den Vertrag übernommen wird. Wer diesen Schritt verpasst hat, kann die Bemessungsgrundlage auch nachträglich per Gutachten korrigieren, solange der Bescheid änderbar ist.
Häufige Praxisfälle
Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenwert über den Miteigentumsanteil am Grundstück ermittelt (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × MEA laut Teilungserklärung). In Großstadtlagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten drückt die Arbeitshilfe den Gebäudeanteil oft unter 60 oder gar 50 %; genau hier amortisiert sich ein Sachverständigengutachten am schnellsten, denn jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil wirkt über die gesamte Abschreibungsdauer. Bei kernsanierten Altbauten wiederum unterschätzt das typisierte Verfahren den Gebäudewert regelmäßig, weil es den Sanierungszustand nur grob abbildet. Und beim Kauf mit Inventar (Einbauküche, Möbel) lohnt eine separate Ausweisung im Vertrag: Diese Posten scheiden aus der Grunderwerbsteuer aus und werden eigenständig über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben.
Nebenkosten richtig zuordnen
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sowie die Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis; der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Nicht dazu gehören Finanzierungskosten wie Disagio oder Bereitstellungszinsen, die als Werbungskosten sofort abziehbar sind, sowie die Kosten der Grundschuldbestellung.
Vom Ergebnis zur Abschreibung
Mit der Bemessungsgrundlage aus dem Rechner geht es direkt weiter: Den AfA-Satz bestimmt das Baujahr (3 % ab 2023, 2 % für 1925 bis 2022, 2,5 % davor), bei kurzer Restnutzungsdauer hilft ein Gutachten zu einem höheren Satz. Den kompletten Abschreibungsplan erstellt der Immobilien-AfA-Rechner, die Grundlagen aller Sätze und Sonderfälle erklärt der Ratgeber Gebäude-AfA. Für Neubauten mit degressiver 5-%-AfA und § 7b-Sonderabschreibung rechnet der Neubau-AfA-Rechner.