Die Gebäude-AfA arbeitet mit typisierten Nutzungsdauern: 50 Jahre (2 %) für die meisten Bestandsgebäude, 33 Jahre (3 %) für Neubauten ab 2023. Viele ältere Immobilien sind aber technisch und wirtschaftlich deutlich früher am Ende. Genau dafür öffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Tür: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf mit dem entsprechend höheren Satz abschreiben. Das Werkzeug dafür ist das Restnutzungsdauer-Gutachten, und der Effekt lässt sich hier direkt beziffern.
Restnutzungsdauer-Vorteils-Rechner
| AfA-Satz | AfA pro Jahr |
|---|
Vereinfachte Rechnung für den Ansatz ab Erwerb (Bemessungsgrundlage ÷ Restnutzungsdauer). Bei laufenden Objekten ist der Restbuchwert maßgeblich. Ob ein Gutachten für Ihr Objekt Erfolg verspricht, klären Sie mit einem zertifizierten Sachverständigen und Ihrem Steuerberater.
Die Rechtslage: BFH stärkt Eigentümer, BMF setzt die Regeln
Lange haben Finanzämter verkürzte Nutzungsdauern nur zögerlich anerkannt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) beendet: Der Nachweis kann durch jede geeignete Methode geführt werden, und das Finanzamt darf ein qualifiziertes Gutachten nicht ohne inhaltliche Begründung verwerfen. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist ausdrücklich nicht zwingend. Mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat der BFH zudem die Schätzung der Restnutzungsdauer nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als taugliche Methode bestätigt.
Die Anforderungen der Finanzverwaltung stehen im BMF-Schreiben vom 22.02.2023: Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen und die Verhältnisse des konkreten Objekts würdigen, also Bauzustand, Modernisierungsstand, technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und gegebenenfalls rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Pauschale Modellrechnungen ohne Objektbezug genügen nicht. Wichtig zu wissen: Die zwischenzeitlich diskutierten gesetzlichen Verschärfungen (Jahressteuergesetz) wurden nicht umgesetzt, das Instrument steht 2026 unverändert zur Verfügung.
Für wen sich das Gutachten lohnt und für wen nicht
Das größte Potenzial haben vermietete Bestandsgebäude, die älter als etwa 30 Jahre sind und nicht kernsaniert wurden; hier sind nachgewiesene Restnutzungsdauern von 15 bis 30 Jahren realistisch, was den AfA-Satz auf 3,3 bis 6,7 % hebt. Besonders stark wirkt der Hebel bei Mehrfamilienhäusern mit hohem Gebäudewert, bei Gewerbeobjekten mit hoher Abnutzung und bei Eigentümern mit hohem Grenzsteuersatz. Umgekehrt lohnt es sich nicht bei selbstgenutzten Immobilien (dort gibt es keine AfA), bei frisch kernsanierten Objekten (die Substanz ist dann „wie neu") und bei Neubauten ab 2023, deren Satz ohnehin 3 % beträgt. Bei sehr hohem Bodenwertanteil ist oft die Kaufpreisaufteilung der stärkere Hebel, im Idealfall werden beide Instrumente kombiniert: Die Kaufpreisaufteilung maximiert die Bemessungsgrundlage, das Gutachten den Satz.
Kosten und Amortisation
Marktüblich sind je nach Objektart, Größe und Anbieter etwa 500 bis 2.000 €, einige spezialisierte Anbieter arbeiten mit Pauschalpreisen unabhängig von der Wohnfläche. Die Kosten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar. Zur Einordnung der Wirtschaftlichkeit: Schon bei einer Bemessungsgrundlage von 300.000 € und einer Verkürzung von 50 auf 30 Jahre steigt die jährliche AfA von 6.000 € auf 10.000 €, die Mehr-AfA von 4.000 € pro Jahr übersteigt die Gutachtenkosten also regelmäßig bereits im ersten Jahr, und der Effekt läuft bis zur Vollabschreibung weiter.
Ablauf und typische Stolpersteine
Der übliche Weg: Ersteinschätzung anhand von Objektdaten, Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen, Begutachtung anhand von Unterlagen und in der Regel einer Besichtigung, prüffähiges Gutachten mit Fotos, Methodik und Rechtsgrundlagen, Einreichung mit der Steuererklärung (bei noch offenen Bescheiden auch per Änderungsantrag). Drei Stolpersteine sollten Sie kennen: Erstens wirkt das Gutachten nicht rückwirkend auf bestandskräftige Bescheide. Zweitens kann eine umfangreiche Sanierung kurz nach dem Gutachten dessen Aussage entwerten, das Timing gehört daher mit dem Steuerberater abgestimmt. Drittens prüfen Finanzämter besonders kurze Restnutzungsdauern intensiver; ein sauber begründetes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen hat aber nach der aktuellen Rechtsprechung gute Anerkennungschancen, und pauschale Ablehnungen sind anfechtbar.
So geht es nach dem Gutachten weiter
Mit der anerkannten Restnutzungsdauer rechnen Sie die neue AfA einfach: Bemessungsgrundlage geteilt durch Restnutzungsdauer. Den kompletten Abschreibungsplan für Ihre Immobilie erstellt der Immobilien-AfA-Rechner, die Grundlagen aller Sätze und Sonderfälle erklärt der Ratgeber Gebäude-AfA.